ST: el precio de la vivienda en España es más estable que en el resto de Europa y EE.UU.
Sociedad de Tasación ha aprovechado el inicio de 2022 para elaborar una radiografía de la situación actual del ‘real estate’ en España, a partir de la evolución de una serie de variables macroeconómicas e inmobiliarias. Todas estas variables proceden de organismos públicos, fuentes propias y externas, que están incluidas dentro del Agregador Inmobiliario que ST ofrece dentro de su nuevo portal de información inmobiliaria.
El consejero delegado de Sociedad de Tasación, Juan Fernández-Aceytuno, ha presentado las principales conclusiones de este análisis en un encuentro organizado ante los medios de comunicación, identificando cuáles son las principales claves o tendencias que van a marcar el mercado inmobiliario en 2022:
1.- La recuperación de la económica española llegará en 2022 si se confirman al menos cuatro factores: la mejora del mercado laboral, el aumento de los niveles de consumo, la descongestión de las cadenas de suministro, y la disminución del número de hospitalizaciones y fallecimientos a causa de la pandemia. La evolución general de estas variables condicionará la economía y también la evolución del propio mercado inmobiliario. Además, también hay una serie de aspectos que ponen en riesgo la estabilidad de la economía: la inflación, el nivel de endeudamiento y déficit, la 2 digestión de los ICO, las moratorias de la Ley Concursal, el fin de los ERTEs y EREs, y posibles nuevas variantes de la Covid-19.
2.- Las compraventas de vivienda nueva crecen a mayor ritmo que las de vivienda usada. Durante los primeros 10 meses de 2021, las transacciones de obra nueva han experimentado variaciones interanuales positivas de hasta el +39% (o del +21% si se compara con 2019), frente a la vivienda de segunda mano, que ha registrado un crecimiento menor del +35% (+5% tomando como referencia el mismo periodo de 2019). Se detecta una asincronía entre vivienda nueva y usada. El precio de la vivienda nueva sube sin necesidad de un aumento significativo en el volumen de compraventas, posiblemente porque existe una oferta limitada de obra nueva y una demanda acelerada de la misma, que provoca que todo lo que se construye se vende con rapidez. Esta tendencia no se aprecia en el caso de la vivienda usada, donde el precio sube al mismo tiempo que lo hace el volumen de las compraventas.
3- El ciclo alcista del precio medio de la vivienda debería agotarse en 2023, si se cumpliera la tendencia habitual de ocho años consecutivos de crecimiento. Sin embargo, hay una serie de variables que podrían favorecer que el ciclo se alargue más en el tiempo, tanto en la obra nueva como en la vivienda usada. En el primer caso, los principales factores que se deben tener en cuenta son la falta de stock disponible (sobre todo en las zonas con mayor demanda como Madrid o Barcelona), una demanda más acelerada que la oferta, el aumento de los costes de construcción y la falta de mano de obra cualificada. En el caso de la vivienda usada, el impacto de los fondos Next Generation es la variable más determinante.
4.- Los tipos de interés alcanzan mínimos históricos y actúan como estímulo para la demanda. Hasta octubre de 2021 se registraron en total 467.509 operaciones, según el INE: 372.336 de vivienda usada y 95.173 de vivienda nueva. Una cifra que está ligeramente por encima de la registrada en 2019 (con 431.713 operaciones entre nueva y usada). Las compraventas continúan por encima de la cifra de hipotecas concedidas, con un bajo ratio hipotecas/transacciones que se sitúa en el 0,7. Es la mitad que en la anterior crisis económica (1,5). Además, hay otros factores que también están impulsando el alza de las transacciones como la demanda embalsada que se arrastra desde el año 2020 debido a la pandemia, y el interés por viviendas de reposición, más amplias, más eficientes y con jardín o zonas comunes.
5.- El acceso de los jóvenes a la vivienda se mantiene como el gran reto del sector. La crisis económica derivada de la pandemia también ha tenido su impacto en el segmento de los jóvenes, ocasionando un aumento de la inestabilidad laboral, 3 incrementando la incertidumbre y dificultando su acceso a la primera vivienda, debido a la falta de ahorro y los bajos salarios. Ante este problema de accesibilidad de vivienda, se antoja necesario implementar en España políticas activas de oferta y financiación responsable, que se puedan traducir en iniciativas que faciliten el acceso de la vivienda, como por ejemplo el Help to buy.
6.- La nueva Ley de Vivienda y la importancia de la colaboración público-privada. El Gobierno de España ha avanzado en la tramitación y aprobación de Ley de Vivienda durante los últimos meses, con la pretensión de que pueda entrar en vigor a lo largo de 2022. Todavía es pronto para hacer un balance en profundidad de la nueva normativa (falta conocer y leer al detalle el texto definitivo), pero lo que no cabe duda es que el sector inmobiliario, como cualquier otro ámbito económico, necesita estabilidad, la búsqueda de un consenso entre todas las partes implicadas y, en definitiva, la existencia de colaboración público-privada.
7.- Los Fondos Next Generation de la UE están llamados a impulsar la inversión en el sector inmobiliario. España tiene así por delante una oportunidad histórica y un gran reto: conseguir transformar y modernizar su parque de vivienda, en la actualidad conformado en un 80% por viviendas de una calificación en consumo igual o inferior a la letra E, de acuerdo con los datos de Sociedad de Tasación. Y es que ST ha desarrollado una nueva plataforma que, adoptada ya por la mayoría de las entidades financieras, permite identificar el Certificado de Eficiencia Energética (CEE) de una vivienda, ofreciendo datos desglosados por comunidades autónomas.
8.- La medición rigurosa de la sostenibilidad. Tras la aprobación de los ODS, la sostenibilidad tiene un papel creciente a nivel global y general. También en el sector inmobiliario. Pero si se quiere avanzar es imprescindible medir y calificar con rigor el trabajo que se está llevando para identificar tanto las buenas prácticas como para evitar el greenwashing o ecopostuero. Más allá de incorporar la sostenibilidad de forma integral en proyectos y nuevas iniciativas, que también, el gran desafío que se abre a partir de ahora pasa por medir y calificar la sostenibilidad con rigor, por un tercero independiente, que esté a su vez sometido a un escrutinio, una supervisión y una auditoría externa, que ofrezca garantías tanto a los inversores como al supervisor.
9.- La inflación y su impacto sobre el mercado inmobiliario. El aumento generalizado y sostenido de los precios también afecta al ‘real estate’, y puede tener un impacto directo sobre la intención de compra y/o inversión en inmuebles. Su evolución alcista en 2022 podría espolear, a su vez, una subida de los tipos de interés y, al mismo tiempo, 4 neutralizar la posición del inmobiliario como un valor refugio frente a otras alternativas de inversión.
10.- El residencial crece por encima de la media en el Ibex-35. La cotización de las empresas inmobiliarias con foco principal en el segmento residencial está creciendo a un ritmo interanual más alto que el propio Ibex-35 desde el inicio de la pandemia. Una evolución que pone de relieve el empuje y la fortaleza que está mostrando el mercado residencial en el actual contexto de crisis pandémica.
11.- La vivienda muestra en España más estabilidad que en otros países del entorno. El mercado residencial está mostrando una mayor estabilidad en precios de vivienda en España, con crecimientos cercanos al 2%; mientras el Índice de Precios de la Eurozona crece a un ritmo del +7% y en Estados Unidos aumentan a un +19% interanual. Especialmente tras la pandemia, el precio de la vivienda en España ya no evoluciona al mismo ritmo alcista que otros países de su entorno, en una tendencia que también se extiende a las compraventas e incluso al alquiler, tal y como se muestra en el siguiente punto. Es decir, el comportamiento del mercado nacional difiere de los globales.
12.- El mercado del alquiler mejora su cuota de mercado en España en detrimento de la compra, pero con un precio medio que se sitúa a la baja a diferencia de lo que ocurre en el extranjero. Así se desprende de los datos publicados por Eurostat, donde se observa cómo la opción de alquiler ha pasado de representar el 20,2% del mercado en España en 2010 hasta alcanzar el 24,9% en 2020. Todavía por debajo, eso sí, de la media de la Unión Europea (30,3%). Mientras esto sucede, el precio del alquiler mantiene una tendencia a la baja desde mediados de 2017, más acusada desde el inicio de la pandemia. Una evolución que contrasta con la sigue este mismo indicador en otros países como Estados Unidos, con crecimientos de hasta el 13%; o incluso de la Unión Europea, donde se mantiene estable.
