Los precios y las compraventas de vivienda moderarán su crecimiento en 2019
CBRE prevé incrementos de precios del 3% – 4% en este año y un menor ritmo de crecimiento de la demanda
23 de mayo de 2019.- El mercado residencial en España se encuentra en fase de consolidación. Una vez alcanzado un nivel de demanda estable, la intensidad del crecimiento se modera, tanto en el número de compraventas de vivienda como en los precios, lo que indica que el mercado puede estar llegando a un punto de equilibrio. Esta es una de las conclusiones del informe “Mercado Residencial en España 2019” elaborado por CBRE.
En términos interanuales, la demanda de vivienda a nivel nacional aumentó un 9,3% en 2018, ejercicio en el que se cerraron más de 585.000 operaciones de compraventa, de las cuales alrededor del 10% fueron unidades de obra nueva. Este crecimiento, que se enmarca en un contexto de entorno positivo para la economía española, es inferior al registrado en 2017, cuando la demanda de vivienda aumentó un 16,3% respecto a 2016.
“Respecto a los próximos meses, prevemos que la demanda residencial va a continuar la senda positiva, pero a un ritmo de crecimiento menor, ya que la tendencia a la ralentización del crecimiento económico que se anticipa para los próximos meses se verá reflejada en el mercado de vivienda”, afirma Samuel Población, director nacional de producto residencial y suelo de CBRE España. “Las expectativas para 2019 sitúan el crecimiento de la demanda entre 610.000 y 615.000 transacciones, lo que representa un incremento en el rango 4-4,5%”.
El menor ritmo de crecimiento se está produciendo en aquellos mercados que iniciaron antes la recuperación, como Barcelona o Madrid, si bien la consultora las considera las dos plazas con mayor potencial en números de operaciones. Otras provincias, como Valencia, Málaga o Alicante, pese a registrar en el último trimestre de 2018 tasas de crecimiento inferiores al trimestre anterior, no muestran todavía una tendencia clara.
Por otra parte, el precio de la vivienda a nivel nacional alcanzó en 2018 una tasa de crecimiento del 6,6%. Esto supone una ligera moderación con respecto al año anterior, cuando aumentó un 7,2%. Madrid y Cataluña, si bien lideraron el aumento de precios el pasado ejercicio con tasas por encima de la media nacional (9,6% y 8,1%, respectivamente), registraron crecimientos inferiores a 2017, al igual que en Baleares, Canarias y País Vasco, lo que sugiere una tendencia más sostenible para los próximos años.
“Teniendo en cuenta el ritmo de crecimiento de la demanda y que, a diferencia del ciclo anterior, no existen por el momento factores exógenos al mercado -como exceso de financiación hipotecaria, exceso de oferta, tensionamiento demográfico por flujos migratorios o incentivos fiscales a la compra- que permitan proyectar repuntes de precios, se prevé una moderación del crecimiento de los precios de la vivienda durante 2019” indica Población. Además, afirma que “durante el presente ejercicio el incremento de los precios a nivel nacional podría moderarse en torno al 3% – 4%”.
En cuanto a la oferta, el estudio señala que la construcción de vivienda se encuentra a niveles históricamente bajos, si bien crece a un ritmo constante registrado en tasas de crecimiento anual de alrededor del 25%. En 2018, el volumen de vivienda de obra nueva terminada alcanzó las 64.500 unidades, un 18% más que en 2017, y representa todavía un 16% del promedio anual de unidades construidas en los años 90 y una décima parte de las viviendas terminadas en 2008.
“En este sentido, la tendencia sugiere que el sector está alcanzando una velocidad de crucero, sin embargo, la producción de vivienda nueva continuará en niveles relativamente moderados en los próximos dos años. La proyección de los proyectos visados indica que el volumen de vivienda terminada para 2019 podría superar las 85.000 unidades y algo menos de 100.000 unidades en 2020”, apunta Álvaro Martín Guerrero, consultor senior research de CBRE.
“Sin embargo, la gestión y ordenación de suelo, la tramitación de licencias, la capacidad productiva y el repunte sobre los costes de construcción continúan lastrando el potencial de los promotores para construir vivienda” destaca Samuel Población.
Otra tendencia que destaca CBRE es que, en los últimos diez años, uno de cada dos nuevos hogares optó por el alquiler, en torno a 70.0000 nuevos arrendatarios al año. Así, la expansión de la demanda de vivienda en alquiler y la escasez de la oferta en algunos mercados ha generado tensionamientos importantes de los precios en las grandes ciudades como Madrid o Barcelona, donde el alquiler ha crecido en torno al 36% entre 2014 y 2018.
Por otro lado, la oferta de vivienda en alquiler está experimentado un crecimiento muy significativo, aunque la consultora matiza que aún es insuficiente. Este aumento es consecuencia del aumento en el número de actores que comienzan a operar en este mercado. Una parte de la inversión está compuesta por operadores institucionales como fondos de inversión, socimis y empresas patrimonialistas. En 2018, este segmento de inversión residencial directa alcanzó los 900 millones de euros, duplicando el volumen registrado en 2017. “Este impulso del mercado de inversión residencial se debe, en parte, a la escasez de la oferta de vivienda en alquiler y rentabilidades brutas aún atractivas que rondan en torno al 4%” concluye Población.
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