Las viviendas que se pueden permitir comprar los jóvenes
El precio máximo que pueden asumir les permite acceder a un 50% de las viviendas en venta si la compra es en pareja y al 20% si es de forma individual
Facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales e inmobiliarios de los últimos años. Tanto el sector privado como la Administración Pública están sacando adelante diferentes proyectos para impulsar la oferta de viviendas asequibles en un momento en el que la población de menos de 30 años vive inmersa en un clima de precariedad laboral que impide económicamente abandonar el hogar familiar. La tasa de emancipación juvenil se encuentra actualmente en el 15,8%, el nivel más bajo desde 1999.
Según la Encuesta de Población Activa del INE, más de un millón de jóvenes de entre 16 y 29 años no tienen trabajo en España y otros 3,1 millones son catalogados como inactivos (ni son ocupados ni están en desempleo). Además, el organismo de estadísticas sitúa el salario medio anual por debajo de 18.000 euros, mientras que el Consejo de la Juventud de España afirma que más de la mitad de los menores de 30 tienes tiene un contrato de trabajo temporal.
Teniendo en cuenta todos esos datos y los precios actuales de la vivienda, son muchos los jóvenes que no se pueden permitir comprar un inmueble.
Y es que, a pesar de que los expertos afirman que el pago de la vivienda jamás debe sobrepasar el 40% de los ingresos para no comprometer la estabilidad económica, aunque lo recomendable es que se destine entre el 30% y el 35% del salario, el último estudio del Consejo de la Juventud de España indica que están realizando un esfuerzo superior.
A finales de 2020, «el coste teórico de comprar una vivienda para una persona joven en solitario suponía tener que destinar el 55,1% del salario para el pago de la cuota hipotecaria. Sin embargo, la compra de vivienda resulta muy restrictiva para gran parte las personas jóvenes debido a las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria y el necesario ahorro previo para cubrir el desembolso inicial (generalmente del 20% del valor del inmueble, a los que se suman otros gastos administrativos y fiscales)».
Además de estas cifras, el estudio resume el precio máximo que puede pagar de media un joven en España para comprar un piso en solitario, así como el límite en el caso de que lo haga en pareja.
En concreto, el límite tolerable que puede pagar un joven según el organismo ronda los 88.329 euros para una vivienda de unos 54 m2, mientras que si se trata de un hogar el precio máximo se sitúa en torno a 168.291 euros, con una superficie de unos 100 m2. Ahora bien, siempre y cuando el asalariado o la pareja dispongan de ahorros suficientes como para cubrir el 20% que generalmente no presta la banca a través de la hipoteca más los gastos e impuestos que conlleva la operación de compraventa.
Dichos importes son un cálculo que ha realizado el propio organismo teniendo en cuenta que el coste mensual de amortización de un préstamo hipotecario (del 80% de la vivienda) resultara equivalente al 30 % del salario neto de una persona joven o al 30 % de los ingresos netos de un hogar joven. Además, la nota metodológica establece que “se asume la hipótesis de que la compra de una vivienda libre a título personal exige, como mínimo, la posesión de un salario, requisito que no todas las personas jóvenes pueden acreditar”.
La oferta disponible en España
Si comparamos esos precios máximos tolerables por los jóvenes a la hora de comprar una vivienda con la oferta actual descubrimos que un 20% de los inmuebles disponibles actualmente en idealista en toda España entran dentro de ese presupuesto límite si se trata de una sola persona, porcentaje que alcanza el 50% del stock actual en el caso de que la compra sea a nivel familiar (la pareja).
Ahora bien, si miramos los datos por autonomías encontramos importantes diferencias, debido al precio medio de las viviendas en venta en cada una de ellas. En regiones como Extremadura, Castilla-La Mancha o Castilla y León, con un precio medio de 132.000 euros, los jóvenes disponen de mucha más oferta de viviendas a la hora de comprar casa en solitario (entre el 40% y el 46% de los pisos en venta cuestan menos de 88.300 euros) que en otros puntos del país como en Galicia, Navarra o Comunidad Valenciana, donde los pisos están en venta de media entre 196.000 y 263.000 euros (con cerca de una cuarta parte del stock disponible).
Las zonas donde actualmente hay menos oferta disponible a ese importe son Baleares, las ciudades autónomas de Ceuta y Melilla, Madrid y el País Vasco, con menos del 6% de la oferta actual. Las siguientes regiones son Canarias y Cataluña, con cerca de un 10%. En Andalucía, en cambio, el precio máximo que puede pagar un joven le permitiría adquirir dos de cada cinco viviendas en venta disponibles actualmente. En estas regiones el precio medio de venta rebasa con claridad los 300.000 euros, mientras que en el caso de las ciudades autónomas el dato se debe principalmente a la menor oferta respecto al resto de territorios.
El abanico de posibilidades se amplía si la operación la protagoniza un hogar (pareja de jóvenes), con una de cada dos viviendas disponibles en el ‘marketplace’ inmobiliario de referencia en el sur de Europa (50% del stock). No obstante, vuelve a existir una disparidad entre la oferta que encaja con el presupuesto máximo tolerable que puede asumir una familia de menos de 30 años. Baleares, que es la región española donde más ha aumentado la tasa de esfuerzo para adquirir una casa en la última década, vuelve a ser el farolillo rojo del país con cerca de un 10% de la oferta actual, seguida de Madrid (27,5%) y el País Vasco (29,1%).
Por debajo del promedio nacional también están Cataluña (36,6%) y Canarias, Ceuta y Melilla (las viviendas de hasta 168.300 euros suponen entre el 42% y el 48% de la oferta disponible en idealista). En cambio, las autonomías con más viviendas que están en venta a un precio que una pareja joven podría asumir vuelven a ser Extremadura, Castilla-La Mancha y Castilla y León, seguidas de Murcia, Aragón y Asturias, con más del 70% de los inmuebles residenciales disponibles.
La falta de ahorros, el principal escollo
Como decíamos unas líneas más arriba, más que la falta de oferta de viviendas en venta a los precios que pueden asumir los jóvenes o la capacidad de pago de la hipoteca, el principal escollo al que se enfrenta este colectivo es la falta de ahorros previos para conseguir una hipoteca con la que financiar la compra.
Un problema para el que se están aplicando diferentes medidas. Una de ellas viene de la mano de la banca, que ya está lanzando ofertas que permiten financiar hasta el 95% de una vivienda. Santander, sin ir más lejos, anunció en abril la puesta en marcha de un proyecto piloto destinado a facilitar el acceso a la vivienda de los jóvenes que tengan capacidad de pago de la cuota, pero que carecen de ahorros.
En concreto, el proyecto contemplaba la puesta en marcha de 1.000 préstamos para la adquisición de un inmueble residencial con los que financiará hasta el 95% del menor de estos dos importes: el valor de tasación de las casas o su precio de compra. Las hipotecas puedan contratarse a un plazo máximo de 30 años y es posible elegir entre un préstamo a tipo de interés variable o fijo.
A cambio de estas condiciones, Santander exigirá al cliente un aval personal que servirá de garantía durante los primeros cinco años. Pasado ese plazo, dejará de tener validez. Además, la operación deberá contar con el visto bueno del departamento de riesgos de la entidad.
También se ha unido recientemente a esta apuesta por los clientes jóvenes Ibercaja, que también ha lanzado una oferta destinada a clientes de hasta 35 años. Bautizada como ‘Vamos’, está disponible tanto para los préstamos a tipo de interés variable como fijo y permitirá financiar hasta el 95% del valor de tasación o importe de compraventa en la adquisición de vivienda. Además, los jóvenes se beneficiarán de una rebaja del tipo de interés del 0,15%.
El sector financiero también incluye otras condiciones especiales para los clientes de hasta 35 años en su oferta hipotecaria, como por ejemplo plazos más largos de contratación o un periodo de carencia que permite no pagar la cuota durante los primeros meses de vida del préstamo.
Al margen de las alternativas financieras, desde el sector inmobiliario también llegan propuestas como la puesta en marcha de avales públicos para cubrir el porcentaje que no entra en la hipoteca (el 20% por regla general), y que sigue un modelo similar al ‘Help to by’ en Reino Unido. Una iniciativa que defiende, entre otros, la Confederación Nacional de la Construcción (CNC).
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