¡IMPAGOS DE ALQUILER! Aspectos que debes tener en cuenta como arrendador!
El aumento del impago del alquiler como consecuencia de la crisis del covid-19 está siendo una de las principales consultas en los despachos de abogados. El Gobierno ha prorrogado mediante un Real Decreto-Ley la suspensión temporal de los desahucios hasta el 9 de agosto de este año. Por ello, conviene que el arrendador tenga muy claro cómo debe actuar en caso de que el inquilino deje de pagar el alquiler.
El Gobierno ha ampliado la suspensión de desahucios para colectivos vulnerables sin alternativa habitacional hasta el 9 de agosto de este año. Se recuerda la “posibilidad de que el juez, previa valoración del caso concreto, tenga la facultad de suspender el lanzamiento, cuando los propietarios de estos inmuebles sean personas físicas o jurídicas titulares de más de 10 viviendas, solicitando informe a los servicios sociales competentes con objeto de que puedan valorar la situación de vulnerabilidad económica e identificar las medidas a aplicar para dar respuesta a dicha situación”.
La suspensión nunca podrá dictarse en los casos, que ya se regularon:
- Cuando la vivienda sea la residencia habitual o segunda residencia del propietario.
- Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.
- Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas.
- Cuando existan indicios racionales de que la vivienda se esté utilizando para la realización de actividades ilícitas.
- Cuando se trate de inmuebles destinados a vivienda social y ya se hubiera asignado la vivienda a un solicitante.
- Que la entrada en el inmueble se haya producido con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-ley.
El Ministerio recuerda que en caso de que no se ofrezca una solución habitacional en los tres meses siguientes desde la emisión del informe de los servicios sociales, los propietarios del inmueble tendrán derecho a solicitar una compensación siempre que se acredite el perjuicio económico ocasionado.
En este contexto, Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que sólo será posible desalojar al inquilino moroso que no reúna estos requisitos, es decir, que si el inquilino no está en situación de vulnerabilidad el arrendador podrá desahuciarle. Dado que muchos juzgados acumulan un importante retraso en estos procedimientos.
El requerimiento de pago que el arrendador envíe a su inquilino deberá reunir ciertos requisitos si lo que pretende es evitar que el arrendatario pueda enervar el desahucio, es decir, eludir el desalojo pagando sus deudas “in extremis” una vez iniciado el procedimiento en el juzgado. En este sentido, “el Tribunal Supremo ha señalado que el requerimiento deberá referirse a importes impagados por el inquilino, ya sean rentas o cantidades asimiladas,” apunta Salcedo. Además, deberá ser fehaciente. Es decir, que permita acreditar que llegó a conocimiento del arrendatario. Siendo el burofax de utilidad a tal efecto.
Cómo tributa el casero por las rentas impagadas
Las rentas obtenidas por el alquiler de una vivienda están grabadas en el IRPF y el arrendador debe declararlas como rendimiento del capital inmobiliario. Si el inquilino es un empresario o profesional el pago del alquiler devengará IVA que deberá ser ingresado en Hacienda. Aunque el propietario que sufra tener un inquilino moroso, debe seguir rindiendo cuentas al fisco y pagar IRPF o IVA.
“Cierto es que en ambos impuestos la ley prevé mecanismos para que el arrendador pueda compensar el impago de su inquilino. La deducción de los saldos de dudoso cobro está contemplada en el artículo 23.1.3º de la Ley 35/2006 del IRPF. Por su parte, el artículo 80.4 de la Ley 37/1992 del IVA permite la modificación de la base imponible del impuesto. Aunque su aplicación no siempre será posible”, sentencia Salcedo.
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