El mercado inmobiliario europeo muestra signos de recuperación
La actividad relacionada con la vivienda lleva paralizada en Europa desde marzo, obligada a cerrar para luchar contra el coronavirus. Los futuros compradores no podían visitar las casas ni pedir una hipoteca en el banco. Hay indicios de que la fuerte desaceleración puede estar llegando a su fin, con el aumento de los préstamos hipotecarios, aunque persisten temores de una nueva recesión.
El mercado inmobiliario está sufriendo los embates de la crisis del coronavirus como el resto de los sectores. Desde marzo, la actividad se ha hundido a los peores niveles vistos en tiempos de paz, y tanto las transacciones como las hipotecas se congelaron.
Sin embargo, en los últimos dos meses parece que la actividad se recupera. Los préstamos hipotecarios de la zona euro aumentaron en mayo, después de fuertes caídas en marzo y abril. Y aunque los bancos de la eurozona informaron de una fuerte disminución de la demanda de hipotecas durante el segundo trimestre, según la última encuesta del Banco Central Europeo, la mayoría de las entidades predice que la demanda hipotecaria se recuperará en el tercer trimestre.
La consultora Oxford Economics estima que los precios de la vivienda cayeron en todas las principales economías europeas en los último tres meses hasta junio. Los países que informan de los precios de la vivienda por datos mensuales, incluyendo Portugal y Alemania, han destacado el lento crecimiento en tan poco tiempo.
Los agentes inmobiliarios y los bancos centrales confirman que el volumen de transacciones de propiedades ha comenzado a recuperarse. Para Anatoli Annenkov, economista de Société Générale, «gran parte de la desaceleración en el segundo trimestre fue solo temporal, lo que refleja los problemas para cerrar acuerdos».
Esto sugiere que el mercado inmobiliario ha escapado del peor impacto de la pandemia por el momento, a diferencia del colapso financiero de 2008 o la posterior crisis de deuda de la eurozona, causantes de muchos problemas para el sector.
“Aunque la naturaleza de esta crisis es completamente diferente a la de 2008… las transacciones de vivienda y la demanda de hipotecas disminuyeron mucho cuando llegó el coronavirus, especialmente durante el confinamiento, cuando la gente no podía ver casas ni obtener una hipoteca «, destacó Pablo Hernández de Cos, gobernador del Banco de España.
Hasta ahora, España ha sido uno de los mercados inmobiliarios más afectados. En mayo, la venta de viviendas usadas cayó a menos de la mitad del nivel del año anterior, según los notarios. «Pero ya estamos viendo un repunte en la actividad económica en España que también debería extenderse gradualmente al mercado inmobiliario», avanzó Hernández de Cos.
La agencia de calificación Fitch pronostica que los precios de la vivienda en España caerán entre un 8% y un 12% este año, mientras en Alemania las estimaciones son que pueda crecer hasta un 4%.
«El mercado inmobiliario europeo se detuvo debido a los bloqueos, pero ahora estamos viendo más actividad de la esperada y cierta demanda acumulada», afirma Sophie Chick, directora de investigación en Savills.
El esfuerzo de los gobiernos europeos y los bancos centrales para mitigar los efectos económicos de la pandemia está ayudando a amortiguar el golpe en el mercado inmobiliario, destacan algunos economistas.
Los tipos de interés ultrabajos y el amplio apoyo gubernamental a través de los distintos mecanismos de protección del empleo y las garantías en los préstamos podrían ayudar a evitar una repetición de las quiebras y la pérdida de empleos que se experimentó el continente durante la última crisis. De hecho, los niveles de deuda de los hogares son más bajos en muchos países que en el período previo a la crisis financiera.
“El apoyo gubernamental, unos balances bancarios sólidos y los bajos tipos de interés… serán útiles para evitar una repetición de la crisis financiera mundial que colapsó el precio de la vivienda en todo el continente «, agregó Andrew Burrell, economista jefe de Capital Economics.
De hecho, los mercados inmobiliarios como España, que sufrieron los efectos de la crisis de 2008, están en mejores condiciones para resistir las consecuencias de la pandemia.
Si bien los precios de la vivienda en España se han recuperado desde 2014, en general todavía están un cuarto por debajo de los valores anteriores a 2008. Los bancos españoles conceden hipotecas de hasta el 80% del valor de la propiedad, en comparación con más del 100% antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, y examinan con más detenimiento las finanzas de los solicitantes que trabajan en sectores vulnerables, como el turismo.
Los promotores inmobiliarios españoles también tienen menos deuda, construyendo un promedio de 60.000 nuevas unidades al año entre 2013 y 2019, en comparación con las más de 600.000 viviendas anuales entre 2004 y 2008, lo que reduce el riesgo de un exceso de oferta.
«Los desarrolladores con proyectos actuales los terminarán», afirma director nacional de Producto Residencial y Suelo de CBRE España. «No veremos los esqueletos a medio terminar que vimos por España tras la última crisis».
Para Ana García Vizcaíno, de la agencia inmobiliaria Keller Williams One en Madrid, el confinamiento ha desplazado la demanda de los apartamentos del centro de la ciudad. Las casas con espacio al aire libre en la periferia se han vuelto más populares. «La gente dice:» Voy a vender porque voy a cambiar mi vida. No pasaré otro confinamiento sin una terraza «, afirma García Vizcaíno.
Algunos expertos creen que el verdadero impacto de la pandemia en los mercados inmobiliarios de Europa solo quedará claro a finales de este año. “En general, los hogares entraron en esta crisis mejor preparados y con un apoyo sin precedentes de los gobiernos”, destaca Tamara Basic Vasiljev, economista de Oxford Economics. Sin embargo, los bajos niveles de actividad de algunos sectores «podrían significar más problemas el próximo año, especialmente en los mercados donde las valoraciones ya estaban estiradas», advirtió.
Mikel Echavarren, CEO de Colliers International en España, destaca que la temporada de ventas de otoño será crucial. “Una vez que termine el verano y la gente regrese al trabajo, si la pandemia regresa y la economía muestra malas cifras… será una verificación de la realidad”, destacó.
Por su parte, García Vizcaíno afirma que están tratando de terminar la mayor cantidad posible de ventas ante una potencial segunda oleada de coronavirus o un aumento en el desempleo que provoque una caída del mercado.
