Cuatro estrategias (legales) para evitar pagar la plusvalía municipal al vender una casa
Cuando un contribuyente vende una vivienda, está obligado a pagar la famosa plusvalía municipal, a no ser que haya registrado pérdidas con la transmisión. Sin embargo, hay algunas estrategias para evitar pagar este impuesto, como actualizar el valor del inmueble conforme al IPC o incluir los gastos de urbanización del terreno, así como los gastos de notaría y registro.
1. Actualizar el valor del inmueble conforme al IPC
Cada vez más juzgados permiten actualizar los valores conforme al IPC para que el vendedor de una vivienda pueda obtener una pérdida y, por tanto, evitar pagar este impuesto.
En muchos casos, los contribuyentes transmiten su inmueble después de muchos años de propiedad. Por ejemplo, pensemos en un terreno adquirido en enero de 2003 por 150.000 euros y transmitido en octubre de 2018 por 180.000 euros. Según los valores de las escrituras, el valor del terreno se ha incrementado. Sin embargo, si se actualiza el valor del año 2003 conforme al IPC, el resultado es una pérdida.
“Estamos ante un supuesto muy habitual. Existen infinidad de transmisiones en las que, a pesar de que de la comparación de escrituras resulta incremento de valor del terreno, el resultado cambia si se actualiza el valor de adquisición conforme al IPC”, señala José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico.
Por eso, hay varios juzgados que están reconociendo la posibilidad de actualizar los valores de escritura con el IPC. Por ejemplo, el Juzgado de lo Contencioso nº 6 de Valencia ha declarado en varias sentencias que “no es idéntico lo que puede comprarse con una cierta cantidad de dinero en el año X que en el año X+20”.
2. Incluir los gastos de urbanización del terreno
Otro truco legal que pueden aplicar algunos contribuyentes es utilizar los gastos de urbanización del terreno para incrementar el valor de adquisición del terreno y así obtener una pérdida.
Así lo establece una sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Castilla y León, que sostiene que los contribuyentes pueden sumar al valor de adquisición de la vivienda los gastos de urbanización, por tratarse de un terreno que, cuando se adquirió, se encontraba en un suelo urbanizable ya programado.
Esta cuestión se encuentra actualmente pendiente de resolución por el Tribunal Supremo. En concreto, “el Alto Tribunal deberá decidir si estos gastos de urbanización suponen un mayor precio de adquisición del terreno, o simplemente incrementan el valor de éstos, incremento que se reflejaría en el precio de transmisión. En este último caso estos gastos no se podrían incluir en la comparación de escrituras, para obtener una pérdida”, comenta Salcedo.
Pero ya hay Tribunales Superiores de Justicia que están considerando que los gastos de urbanización pagados suponen un mayor valor de adquisición del terreno.
3. Incluir los gastos de notaría, registro y tributos
Una sentencia del TSJ de Castilla y León establece que también se pueden incluir los gastos de notaría, registro y tributos soportados al adquirir el inmueble. Es decir, se pueden sumar estos gastos al valor de adquisición de la vivienda y así que pueda salir una pérdida en la transmisión. Tanto en el Impuesto de Sociedades como en el IRPF se permite a los contribuyentes añadir al valor de compra de la vivienda, los costes de notaría, registro y tributos, para determinar la ganancia obtenida en la venta.
4. Qué otro truco aplicar si sigue habiendo una ganancia con la venta de la casa
Es posible que, tras actualizar el valor de compra de la vivienda conforme al IPC, añadir los gastos de urbanización (si los hay), de notaría, registro y tributos, sigue habiendo una ganancia en la venta del inmueble.
Pero si la ganancia es muy pequeña, sobre todo en comparación con el impuesto que se exige desde el Ayuntamiento de turno, es posible que se pueda alegar que dicho impuesto es confiscatorio. “Y ello ocurrirá cuando la ganancia obtenida en la transmisión del terreno tenga que destinarse, totalmente, o en gran parte, al pago del impuesto”, señala José María Salcedo.
Pensemos, por ejemplo, en un contribuyente que ha obtenido una ganancia en la transmisión de 8.000 euros, y tiene que pagar una plusvalía municipal de 7.000 euros, o de 9.000 euros. Pues bien, en ambos casos, el impuesto será confiscatorio. En el primer caso, el pago del impuesto absorberá gran parte de la ganancia obtenida. En el segundo, directamente la ganancia obtenida se destinará al pago del impuesto.
“En estos casos, a pesar de existir ganancia, el impuesto será confiscatorio e inconstitucional. Así lo ha declarado, por ejemplo, el Tribunal Superior de Justicia de la Comunidad Valenciana”, asegura Salcedo.
Pero en caso de que la ganancia sea muy superior al impuesto que exige el ayuntamiento de turno, no quedará otro remedio que pagar la plusvalía municipal.
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