Contrato de arras: las tres cuestiones que debes saber antes de firmar la precompra de una casa
La reactivación del mercado inmobiliario ha propiciado un aumento del uso de las arras en el contrato de compraventa de una vivienda. Normalmente se formaliza en un documento privado donde se señaliza una cantidad en concepto de arras como reserva de la vivienda. Pero a veces el uso que se hace no es el adecuado.
Qué son las arras
Son una garantía que en líneas generales conlleva la entrega de dinero para asegurar el cumplimiento de una obligación que no es otra que la de comprar un inmueble. Salvador Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, recuerda que las arras no son un contrato, sino una cláusula que puede introducirse en el contrato de compraventa de la vivienda.
Hay tres tipos de modalidades: confirmatorias, penales y penitenciales. Las arras confirmatorias son las dirigidas a reforzar la existencia del contrato, constituyendo una señal o prueba de su celebración, o bien representando un principio de ejecución. De este modo, se configuran como un anticipo o pago a cuenta del precio. Las arras penales tienen por objeto establecer una garantía del cumplimiento del contrato mediante su pérdida o devolución duplicada en caso de incumplimiento. Constituyen un resarcimiento anticipado que no impide exigir el cumplimiento forzoso de la obligación, es decir, la venta del inmueble. Las arras penitenciales son un medio lícito de desistir las partes del contrato de compraventa mediante la pérdida o restitución doblada.
Aunque la mayoría de las compraventas se documentan con la entrega de dinero en concepto de arras penitenciales (facultando a ambas partes a desistir de la compraventa a cambio de perder el comprador la cantidad entregada o devolviéndola por duplicado el vendedor), lo cierto es que hay otras alternativas como son la promesa de compraventa, la compraventa con pago aplazado o la opción de compra.
Pero si finalmente se recurre a las arras, es muy importante redactar bien el documento para evitar problemas, ya que, si no se manifiesta debidamente que la intención de los contratantes es otorgarse la facultad de desistir de la compraventa, entonces se entenderá que son arras confirmatorias y no penitenciales.
Hasta cuándo se puede desistir de la compraventa
El Tribunal Supremo considera que el momento hasta el que se puede desistir, mediante cláusula que establece la entrega de arras penitenciales, se puede extender hasta la consumación del contrato, es decir, hasta la firma de la escritura pública de la compraventa de la vivienda. Y ello aunque el comprador haya entregado al vendedor con posterioridad a las arras otras cantidades en concepto de pagos a cuenta del precio total de la compraventa.
Cómo tributan las arras
Si la vivienda que se compra es nueva, entonces está sujeta a IVA, con lo que el comprador abonará las arras más el IVA que corresponda. En cambio, si la vivienda que se compra es de segunda mano, el comprador liquidará el ITP sobre el total del precio de venta, incluyendo ya las arras, cuando se formalice la escritura de compraventa.
En opinión de Salvador Salcedo, si la compraventa no llega a producirse, al desistir alguno de los contratantes por haberse pactado arras penitenciales, quien se quede la cantidad que fue entregada en concepto de arras (vendedor) o perciba su importe por duplicado (comprador), deberá declarar dicha cuantía en el IRPF como ganancia que no deriva de un elemento patrimonial. El que desista y pierda tales importes podrá declarar en el IRPF dicha pérdida, e integrarla igualmente en la base imponible general.
Además, si finalmente se realiza con éxito la compraventa, el vendedor deberá hacer frente al pago de la plusvalía municipal y declarar la ganancia obtenida en el IRPF. “En caso de que perciba arras y formalice la compraventa en un ejercicio posterior, la ganancia obtenida como consecuencia del precio percibido (incluidas las arras) deberá declararse en el IRPF en el ejercicio fiscal en que la venta del inmueble se realice”, sentencia Salcedo.
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