Cómo se hace una tasación de una vivienda y qué diferencias hay respecto al boom

La tasación de una vivienda es necesaria hoy en día para comprar o vender una vivienda: sirve para conocer el valor del inmueble o para determinar un valor de cara a pedir una hipoteca al banco. El tasador se fija en una serie de características esenciales como la ubicación del inmueble, la situación jurídica o el estado del inmueble.

En qué se fija un tasador para valorar la vivienda

Un informe de tasación es un documento cuya elaboración está regulada por diversas disposiciones legales (urbanísticas, catastrales…) entre las que la más reconocida es la Orden ECO 805/2003 y sus actualizaciones sucesivas, tal y como recuerda Sociedad de Tasación. Y dentro de esa norma se definen todos los aspectos de un inmueble que se deben observar y analizar para realizar el informe de valoración.

Hay cuatro cuestiones fundamentales que son los pilares de cualquier tasación tal y como recuerdan Tinsa y Sociedad de Tasación:

• Identificar lo que se debe tasar. Es esencial tener delimitada físicamente la vivienda que se valora y su ubicación geográfica, mediante una dirección exacta.
• Situación urbanística: podríamos encontrar situaciones que afecten al valor, como que hubiese restricciones al uso a causa de calificaciones del suelo que no permitan o limiten el aprovechamiento como vivienda, leyes de carreteras, de costas, servidumbres ferroviarias, zonas verdes, catalogaciones histórico-artísticas…. Y todo eso, en caso de existir puede tener una incidencia muy importante en el valor, hasta el punto de poder llegar a anularlo. En el caso de viviendas en construcción o recientemente finalizadas, también será necesario disponer de la correspondiente licencia municipal de edificación que ampare lo que se está valorando.
• Situación jurídica: se necesita un documento legal que permita comprobar el estado de dominio de la vivienda, y si tiene cargas (hipotecas, servidumbres, usufructos, algún tipo de protección…) que limiten las posibilidades de aprovechamiento físico o económico de la vivienda. Por ejemplo, si sobre la terraza de un ático se tiene la plena propiedad o únicamente el derecho de uso, o si sobre esa terraza existe escriturada una servidumbre de paso o instalación de elementos comunitarios, que probablemente tendrá una influencia muy directa en el valor por el que se podría vender la vivienda.
• Estado de ocupación: Se debe conocer si la vivienda que se tasa está ocupada por la propiedad o por persona física o jurídica distinta, y en ese caso, en qué condiciones.

Pero además, el tasador debe comprobar las características físicas de la vivienda:

• Características del entorno: similitudes y diferencias del edificio con los de su entorno, cercanía de dotaciones públicas, comunicaciones, etc.
• Características del edificio en el que se encuentra la vivienda: antigüedad y conservación general, accesibilidad y estado de los accesos, zonas ajardinadas privadas, piscina, conserje, vigilancia, salas comunitarias especializadas u otros servicios, patologías constructivas visibles…
• Características de la vivienda que se valora: superficie, número de habitaciones, baños o aseos, ubicación en el edificio, espacios anejos vinculados, conservación de los diferentes elementos, orientación, luminosidad, eficiencia energética, calidades de los acabados, instalaciones…).
• Características del segmento del mercado inmobiliario en el que se encuentra la vivienda (oferta y demanda para viviendas de características similares, precios…).

Cómo fija el tasador el valor de la vivienda

El valor de la vivienda no es sólo uno y todo depende del tipo de activo y de la finalidad de la valoración. Por ejemplo, si el fin es para que el banco conceda la hipoteca, uno de los métodos de cálculo más habituales es el de comparación del inmueble con otros de similares características en esa zona.

• Otro método es el de valor de mercado por actualización de las rentas: Si la vivienda está alquilada, se deberá calcular el valor actual de todas las rentas esperadas en función del contrato de arrendamiento existente.
• Valor máximo legal. Se aplica a las viviendas con algún tipo de protección oficial, y se establece por la Administración mediante unas tablas actualizadas anualmente, que asignan un valor máximo de venta por m2 útil a cada inmueble en base al nivel que se le asigna a la vivienda en el Expediente de Calificación de Protección Oficial.
• Valor técnico: el coste de reemplazamiento, que especifica lo que costaría reemplazar la vivienda por otra de idénticas características y condiciones. Es el que se utiliza básicamente para el cálculo de los seguros al constituir una hipoteca.

Diferencias con respecto a la época del boom

Durante los años dorados de la crisis, se cometieron errores tan graves como hinchar las tasaciones, una práctica ya extinta en el sector. Desde Tinsa recuerdan que el sector ha mejorado hasta garantizar la independencia de las empresas de tasación. Para ello, han llevado a cabo las siguientes medidas:

• Hay una desvinculación societaria entre las sociedades de tasación y las entidades financieras. Es decir, las entidades financieras no pueden tener participaciones significativas en el capital de las sociedades de tasación.
• Aplicar un sistema de designación aleatoria de los tasadores para desterrar cualquier posible vinculación entre el solicitante y el técnico que realiza el informe. También se va extendiendo entre las entidades financieras la aplicación de sistemas de rotación en la selección de las tasadoras que realizan los encargos.
• Todas las tasaciones que realizan los técnicos de Tinsa se remiten a un departamento de control, sin ninguna conexión con el solicitante de la tasación, que comprueba que el informe cuenta con toda la documentación y que es coherente con la información de mercado disponible en cada zona.
• Las tasadoras están obligadas a reportar información periódicamente a Banco de España para que realice su labor de supervisión.
• Las sociedades de tasación cuentan con estrictos códigos de deontológicos y de autorregulación de obligado cumplimiento.

Qué controles pasa la tasación de la vivienda

Las tasaciones no sólo están firmadas por el técnico, sino que debe estar validada por el Banco de España. El departamento de control que da el visto bueno final al informe de valoración cuenta con herramientas apoyadas en información de grandes bases de datos generadas por la actividad de la empresa.