Banco de España: la nueva ley hipotecaria encarecerá los préstamos y endurecerá la concesión
A la nueva ley hipotecaria todavía le faltan tres meses para entrar en vigor, y ya ha sido analizada por expertos, asociaciones de consumidores, abogados… Y ahora le ha llegado el turno al Banco de España, que ha publicado un informe para despejar dudas sobre el impacto que puede tener en el mercado hipotecario la normativa.
En líneas generales, el regulador financiero deja entrever que veremos un encarecimiento de los diferenciales y un endurecimiento de las condiciones de financiación para los clientes con un perfil de riesgo.
¿La razón? El Banco de España recuerda que la banca necesita protegerse de varias de las novedades que incluye la ley y que son positivas para los consumidores: el pago de los gastos ligados a la formalización de las hipotecas (el cliente solo asumirá la tasación de la casa y las copias de la escritura que solicite), limitar la comisión por amortización anticipada del préstamo (se reducen en el caso de las hipotecas variables y llega un límite para las fijas) y la mayor protección a los hipotecados en problemas (se amplía el periodo de impago antes de que se lleve a cabo el embargo).
Qué cambia la nueva ley y por qué influye tanto
Lo primero que debemos tener en cuenta es qué cambia exactamente con la entrada de la nueva ley. En cuanto a la amortización anticipada de los préstamos, se establecen nuevos máximos tanto para el tipo variable como el fijo.
En el caso de las hipotecas variables, la normativa actual contempla un límite del 0,5% en el caso de que la cancelación se produzca en los cinco primeros años de vida del préstamo y del 0,25% a partir de dicho momento. No obstante, también hay entidades que libran al consumidor de esta penalización. Para las nuevas hipotecas, en cambio, la comisión no podrá exceder el 0,25% en los primeros años ni el 0,15% entre el tercer año y el quinto. A partir de entonces estarán prohibidas las comisiones.
En el caso de las hipotecas fijas, actualmente no hay limitaciones a la comisión anticipada, sino que la pactan las partes (banco y cliente), aunque con nueva normativa establece que no podrán superar el 2% durante los primeros 10 años de vida del préstamo ni el 1,5% a partir de ese momento. Y es aquí donde el Banco de España detecta un problema para los bancos: cree que, con las condiciones que ofrecen actualmente, corren el riesgo de perder dinero con la operación.
No podemos olvidar que los bancos contratan una especie de seguro conocido como ‘instrumentos de cobertura de tipo de interés’ y, si el cliente cancela anticipadamente el préstamo, el banco podría perder dinero al tener que cancelar dichas coberturas. De ahí que el regulador sospeche que podríamos ver un encarecimiento de los diferenciales sobre todo en las ofertas a tipo fijo.
Así, el Banco de España asegura que “los límites máximos que establece la nueva regulación sobre las comisiones por cancelación anticipada no cubrirían completamente en ciertos casos la pérdida financiera para el prestamista en los préstamos a tipo fijo”. Y añade: “los mayores gastos de constitución de hipotecas soportados por los prestamistas y, en particular, los límites a las comisiones máximas por amortización anticipada en los contratos a tipo fijo podrían propiciar un cierto aumento de los tipos de interés de los nuevos préstamos, especialmente en el caso de los aplicados a esta última modalidad”.
En el caso de la cláusula del vencimiento anticipado, que es la que da derecho al prestamista a dar por terminado el contrato en caso de impago, el cambio tampoco es baladí: hasta ahora se ha tomado como referencia un periodo de demora de tres meses para poder activar dicha cláusula e iniciar el proceso de embargo.
En cambio, el banco solo podrá iniciar el proceso de embargo cuando el impago supere el 3% del préstamo o las 12 mensualidades en la primera mitad de vida de la hipoteca (por ejemplo, 10 años si es una hipoteca a 20 años), o el 7% del préstamo o las 15 mensualidades en la segunda mitad. Además, establece que el prestamista debe exigirle la deuda pendiente al prestatario y concederle, al menos, un mes para ponerse al día en los pagos. Por último, esta novedad no solo se aplicará a los nuevos préstamos, sino también a los que están ya concedidos que incluyan esta cláusula.
Y el Banco de España realiza una apreciación en este sentido: “el retraso en la recuperación de la deuda impagada para los prestamistas podría traducirse en un cierto endurecimiento de las condiciones crediticias, sobre todo en las aplicadas a los deudores con un mayor perfil de riesgo”, sostiene el regulador.
También hay un impacto positivo
Al margen de que puedan subir los diferenciales y de que se endurezcan las condiciones de acceso a los préstamos para la compra de vivienda para los clientes con un perfil de riesgo, el organismo liderado por Pablo Hernández de Cos también detecta un impacto positivo en la nueva ley hipotecaria.
Por ejemplo, el Banco de España cree que con “la introducción de cláusulas imperativas de obligado cumplimiento (como en el caso de la regulación del vencimiento y del reembolso anticipados), junto con el reforzamiento de la información disponible para los clientes en la fase precontractual, cabría esperar que contribuya a reducir la inseguridad jurídica y la elevada litigiosidad actual en este mercado, lo que debería redundar en una mayor actividad crediticia y en un mejor funcionamiento del segmento hipotecario. Adicionalmente, la mayor transparencia y estandarización de los contratos y los menores costes de transacción asociados al cambio de prestamista podrían elevar la competencia tanto nacional como europea”.
En cualquier caso, aclara el regulador, estas consecuencias dependerán de varios factores. “El efecto final de la nueva regulación sobre las condiciones de financiación hipotecaria dependerá también del impacto en la dirección contraria asociado a la posible mayor competencia y al descenso de la incertidumbre jurídica”.
Por otro lado, la normativa abarata la conversión de una hipoteca variable en una fija, lo que podría “incentivar un cierto desplazamiento del stock de deuda hacia los contratos a tipo fijo, lo que reduciría el elevado peso que actualmente tienen las hipotecas a tipo de interés variable y se traduciría en una transferencia del riesgo de tipo de interés desde los deudores hacia los acreedores”. No obstante, su alcance “dependerá de hasta qué punto estén dispuestos a asegurarse un tipo de interés fijo a lo largo de la vida del préstamo a cambio de incurrir en un coste esperado más elevado, como reflejo de una prima de riesgo de tipo de interés y de otra asociada al posible reembolso anticipado”, concluye el Banco de España.
La competencia, un freno para los diferenciales
El propio regulador destaca la competencia entre los bancos como uno de los factores determinates para ver el impacto real que tiene la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria. De hecho, para los expertos en la materia será clave para evitar que suban en exceso los diferenciales.
«A pesar de que técnicamente el informe del Banco de España es muy riguroso, en la práctica no creo que la sangre llegue al río. La fuerte competencia hace que la banca esté ya tirando los precios para captar clientes; ya han descontado la nueva ley y la subida ha sido mínima. No creo que con la entrada en vigor de la ley suban mucho, sobre todo después de la decisión del BCE sobre los tipos, que afecta mucho al coste de las hipotecas fijas», aclara Juan Villén, responsable de idealista/hipotecas.
Por otro lado, Villén tampoco ve como un problema que se alargue el proceso de ejecución en caso de impago de los clientes, ya que «con la nueva ley el proceso vuelve a ser lo seguro que era. Los bancos ya apretaron las tuercas en su día, pero ahora lo que vemos es que, ante la fuerte competencia y la amortización de sus carteras, están incluso abriendo la mano, al amparo de la mejora económica».
