VPO y viviendas protegidas: guía con todo lo que necesitas saber
Aunque no lo creas, hoy por hoy existe una vivienda protegida para casi todos los tipos de demandantes, pero no todas son iguales, ni con el mismo precio, requisitos o tipo de protección.
¿Qué es una vivienda protegida?
Una vivienda se considera protegida cuando la comunidad autónoma en la que se encuentra verifica que cumple una serie de características sobre dimensiones máximas y precio máximo (de venta o renta), por medio de la “calificación provisional” del Proyecto y posterior “calificación definitiva” de la vivienda terminada. A cambio el promotor obtiene del estado y las comunidades autónomas una serie de ayudas que compensan la limitación de precio máximo al que se pueden vender o alquilar.
El precio de la vivienda protegida será, por tanto, inferior a la vivienda libre pero a cambio tendrá una serie de limitaciones: deberán destinarse a vivienda habitual y permanente de familias con ingresos inferiores a una cantidad determinada, teniendo regulado su uso durante todo el tiempo que dure el régimen de protección.
El precio máximo de venta o renta, los ingresos máximos de los compradores/inquilinos, así como otros requisitos adicionales, serán establecidos por las diferentes comunidades autónomas, y dependerán del tipo de protección que tenga la vivienda, del municipio donde se encuentre la misma y de la legislación que haya en vigor en el momento en el que la vivienda obtenga la “calificación provisional” (esto es el “visto bueno” inicial de la comunidad autónoma sobre las características del proyecto en relación a que cumple los criterios de ser vivienda protegida, tras lo cual podrán comenzar las obras).
Existe vivienda protegida tanto en venta como en alquiler. Si bien tradicionalmente este sector se ha limitado casi completamente a la primera opción, el último plan de vivienda 2018-2021 se centra en el alquiler. De hecho, el objetivo es fomentar el acceso a la vivienda en alquiler a sectores con dificultades económicas, y un parque público de vivienda en alquiler.
¿Qué ventajas e inconvenientes tiene la vivienda protegida?
Además de la mejora de precio respecto a la vivienda libre, adquirir una vivienda protegida supone la posibilidad de obtener una serie de ayudas financieras por parte de estado y/o las comunidades autónomas (ayudas a la entrada, préstamos convenidos, subsidiación de préstamos, etc).
Pero no todo son ventajas: si te decides a optar por este tipo de vivienda debes saber que mientras mantenga su categoría de “protegida” habrá que destinarla a domicilio habitual y permanente, sin posibilidad de venderla libremente.
De hecho, para venderla antes de que hayan pasado 10 años desde la compra (suele ser el plazo medio en las diferentes regiones), habrá que pedir autorización a la comunidad autónoma, además de devolver las ayudas que se hayan obtenido.
Durante el tiempo en que las viviendas estén protegidas, no se pueden vender a un precio libre, pero algunas Comunidades Autónomas, como Madrid o Andalucía, regulan la venta a un precio máximo legal de venta, facilitando su transmisión.
Mientras la vivienda siga calificada como protegida (hay que mirar en el plan de cada CCAA el periodo de calificación) su precio de venta estará limitado: será el que corresponda en el momento de la venta a una vivienda protegida del mismo régimen de protección y en la misma ubicación, y estará sujetos al derecho de tanteo y retracto, lo que quiere decir que en caso de que quieras vender la vivienda, la administración tendrá derecho preferente para comprarla sobre cualquier otro interesado. Pero, de nuevo, hay que señalar que está regulado en cada CCAA.
¿Quién promueve las viviendas protegidas?
Las viviendas protegidas pueden ser promovidas por:
– Empresas públicas (promoción pública), las cuales generalmente se adjudican a quienes resultan beneficiados en un sorteo entre todos los interesados en ellas.
– Empresas privadas (promoción privada), siendo la promotora quien se encarga de la comercialización de las viviendas entre todos aquellos interesados que cumplan los requisitos según la tipología de la vivienda.
– Autopromoción: el comprador de la vivienda es también el promotor de la misma, a través de las cooperativas. Los cooperativistas forman una asociación con personalidad jurídica propia que es quien promueve la vivienda, ahorrando costes. Generalmente existe una gestora, que será una sociedad encargada de captar a los socios de la cooperativa y de la gestión del proyecto de la misma (aspectos administrativos, jurídicos y técnicos de la promoción de las viviendas). Estas cooperativas pueden promover promociones de vivienda libre o protegida, en función del proyecto que desarrollen.
¿Qué tipos de vivienda protegida hay?
Cuando se habla de “vivienda protegida” suele utilizarse el término “VPO” (vivienda de protección oficial) como término global, pero esto no es correcto del todo: existen más tipos de viviendas protegidas que las “VPO”, por lo que en realidad debemos hablar de viviendas con protección pública o viviendas protegidas.
VPO, como tal, es una vivienda calificada según la legislación estatal (en estos momentos está vigente el plan de vivienda estatal (2018-2021), pero también hay otros tipos de viviendas que gozan de protección por parte de las comunidades autónomas. Éstas no son consideradas VPO, sino que tienen distintas denominaciones según la comunidad autónoma en la que se construyan.
En función del tipo de protección que tenga la vivienda quedará fijado el precio máximo de la misma (de compra o la renta mensual máxima en el caso del alquiler), el nivel de renta de la persona que la pueda adquirir y las ayudas a las que tendrá derecho. Es importante obtener información acerca del tipo de protección que tiene la vivienda en concreto.
Para conocer todos los tipos de viviendas protegidas es necesario acceder a cada “plan autonómico”. En el actual Plan de Vivienda 2018-2021 no se hace mención como en antiguos planes de los tipos de vivienda protegida en venta, en función de las rentas. No obstante, desde el Ministerio de Fomento aseguran que con la futura reorentación del Plan de Vivienda con el nuevo Gobierno de Pedro Sánchez se podría contemplar volver a incluir la promoción de VPO.
El IPREM (indicador público de renta de efectos múltiples) es un valor fijado anualmente por el Consejo de Ministros a partir del cual se calcula el nivel de renta. El correspondiente al año 2018 es de 6.454,03 euros/año.
De todas maneras, hay que tener en cuenta que el valor resultante se “ponderará”, es decir, se multiplicará por un factor corrector diferente en función del municipio en el que se encuentre la vivienda, del número de miembros de la unidad familiar o de otros factores que decidan las comunidades autónomas, con el fin de ajustar el valor al nivel de renta real en función de las necesidades.
¿Cuánto vale una vivienda protegida?
El precio máximo dependerá del régimen de protección de la vivienda, de en qué municipio esté situada y de cuándo se obtenga la calificación provisional (de ello dependerá el “módulo” de precio aplicable).
¿Qué requisitos tengo que cumplir para tener derecho a una vivienda protegida?
Las comunidades autónomas pueden fijar requisitos adicionales para optar a una vivienda protegida, pero con carácter general, los requisitos recogidos en el plan estatal 2013-2016 para poder optar a una vivienda protegida son los siguientes:
– Que no nos hayan concedido una vivienda protegida con anterioridad en España, a no ser que demostremos que la que disfrutamos es claramente inadecuada para nuestras circunstancias personales o familiares.
– No tener una vivienda libre en propiedad.
– El piso deberá contar con un precio máximo de venta o un alquiler máximo de referencia.
– En cualquier caso, necesitamos estar inscritos en un registro público de demandantes, creado y gestionado por las comunidades autónomas.
– Disponer de unos ingresos familiares mínimos.
– No haber obtenido ayudas financieras de planes estatales o autonómicos de vivienda en los diez últimos años.
¿Cómo puedo conseguir una vivienda protegida?
Hasta ahora la oferta en vivienda protegida no ha sido elevada, por lo que casi la única forma de conseguirla era apuntarse a la lista de solicitantes de vivienda de la comunidad autónoma donde se estuviese empadronado o bien apuntarse a la convocatoria de un organismo público concreto y esperar a tener suerte en el sorteo por medio del cual se adjudicaban.
Pero otra forma de poder optar a una vivienda protegida con todas sus ventajas (igual que si fuese de promoción pública) es contactar con una empresa promotora o gestora de cooperativas que lleve a cabo este tipo de vivienda. Esta forma de optar a una vivienda protegida tiene la ventaja de que permite conocer el proyecto y elegir cual es la que interesa, como si de una vivienda libre se tratara.
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