La crisis sanitaria dispara las herencias de viviendas: qué problemas acarrean a los herederos

Estadísticamente, es un hecho demostrable: la pandemia ha disparado a cifras récord las herencias de vivienda en España. En el pasado mes de marzo hubo 19.446 viviendas heredadas, cifra histórica, según el INE. Y con ello la imposibilidad de pago, las renuncias… Son muchos los problemas que está generando este incremento en el número de inmuebles transmitidos. Una tendencia, que según los expertos consultados, como reclamador.es y Galisteo Abogados, seguirá creciendo debido al covid-19. Esto suscita movimiento en el mercado inmobiliario, ventas rápidas de viviendas, nuevos inmuebles para el alquiler turístico y locales reconvertidos en viviendas, nuevos precios y muchas dudas entre los ciudadanos, que resolvemos a continuación:

Por qué se han disparado las renuncias a herencias de viviendas

No hay un motivo único. Cada familia, cada persona tiene unas circunstancias propias concretas que terminan derivando en renunciar a las herencias y más cuando entre los bienes de esa herencia se encuentra una vivienda. Dicho esto, Almudena Velázquez, de reclamador.es, señala que han detectado que entre los motivos que han llevado en los últimos años a esa renuncia está la grave crisis económica que vivimos desde hace unos años y cuyas consecuencias parecen no terminar, máxime en esta pandemia donde una gran mayoría de la población ha estado o sigue estando en situación de ERTE.

A ello no ayuda que los impuestos que se pagan por recibir una herencia (Impuesto de Sucesiones y el conocido como plusvalía) suponen un coste importante que no todos pueden asumir. Es cierto que algunas Comunidades Autónomas en la gestión del primero practican importantes reducciones y bonificaciones a los herederos con grado más próximo de parentesco, pero eso se pierde por ejemplo cuando hablamos de herencias entre tíos y sobrinos, por ejemplo; y en cualquier caso no podemos olvidar que en las autonomías donde no se llevan a cabo esas reducciones, recibir una herencia puede resultar ruinoso para el patrimonio del heredero por sus consecuencias fiscales. Sumemos que la plusvalía municipal en el 99% de los casos va a resultar a pagar, y por mayor importe cuanto mayor sea el plazo entre la adquisición del inmueble por parte del fallecido y la fecha de su muerte, y tenemos un cocktail tributario explosivo para los bolsillos de los herederos.

Por último, desde reclamador.es recuerdan que las deudas se heredan. Y una deuda es la hipoteca de una vivienda. Este es otro de los motivos que pueden llevar a un heredero a decidir renunciar a una herencia, puesto que su aceptación implica que de esas deudas se hará cargo no sólo con los bienes heredados, sino también con su propio patrimonio, presente y futuro.

Fátima Galisteo, de Galisteo Abogados, apunta que los fallecimientos por causa de la pandemia que estamos sufriendo, están provocando en algunas familias situaciones de gran dificultad económica a la hora de aceptar la herencia o herencias (en algunos casos han tramitado la herencia del padre y de la madre), porque además interviene un elemento que es la imprevisibilidad. Es cierto que nadie sabe cuándo va a dejar este mundo, pero, en general, cuando uno llega a determinada edad se plantea la necesidad de decir cómo dispondrá de sus bienes para después de su muerte.

El COVID-19 ha sido tan fulminante que, para muchísimas personas, no ha sido posible hacer tales previsiones y los herederos se han visto con un enorme problema a la hora de decidir si aceptan o no la herencia. En el ámbito de la Comunidad de Madrid, tal circunstancia apenas ha tenido incidencia cuando los herederos eran descendientes (hijos, nietos) o ascendientes (padres) por la bonificación de la cuota del impuesto en un 99%. No ocurre lo mismo cuando los herederos son los hermanos o sobrinos, que no gozan de tal bonificación.

“El verdadero impuesto, que nos atrevemos a calificar de confiscatorio e injusto, es el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, vulgarmente conocido como plusvalía del muerto, que grava la hipotética ganancia que ha supuesto para los hijos la adquisición por herencia de un inmueble por el aumento de valor del suelo desde que lo compraron sus padres”, comenta Galisteo. Por poner un ejemplo, para una vivienda que no sea la habitual, que adquirieron los padres hace más de veinte años (en ocasiones más de cincuenta, aunque el límite para el cálculo de impuesto está en veinte) con un valor catastral de 50.000 euros, el impuesto asciende a 8.700 euros. Solo la transmisión de la vivienda habitual goza de bonificación, cuando los adquirentes son los hijos o el cónyuge viudo.

Podemos citar dos casos muy ilustrativos recientes: Doma Remedios (nombre ficticio) se vio obligada a malvender el piso que heredó de su hijo, soltero, para hacer frente al pago de la plusvalía. Doña Remedios tiene una pensión con complemento de mínimos, que a partir de ahora peligrará en función de la renta del capital que obtenga por lo heredado de su hijo.

Otro: Tres sobrinos, que eran herederos de un piso han renunciado a la herencia ante la imposibilidad de pagar el Impuesto de Sucesiones y la Plusvalía, pues no han podido vender el piso heredado que estaba recientemente arrendado por el fallecido, y faltaban casi cinco años para la extinción del contrato.

¿Se puede vender el derecho hereditario para obtener liquidez y no renunciar a la herencia?

Almudena Velázquez señala que es posible la venta del derecho hereditario, pero hay que tener en cuenta varias cuestiones:

• Esta venta debe hacerse una vez aceptada la herencia y antes de su reparto. Lo que conlleva que tendrá que pagar el Impuesto de Sucesiones y la ganancia patrimonial en el IRPF, mientras que el comprador habrá de tributar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
• No se venden bienes concretos de la herencia, sino el derecho hereditario, lo que significa que, aunque el comprador no adquiere la condición de heredero, sí se pone en su lugar y por lo tanto adquiere tanto los bienes como las deudas.
• Cuando se vende a un tercero, debe comunicarse al resto de los herederos, que tendrán el derecho de adquirirlo por el mismo precio.

Fátima Galisteo sostiene que cuando en una herencia existe dinero o productos financieros, puede aceptarse la herencia y pagar con ellos el Impuesto de Sucesiones. Pero en muchas ocasiones, entre los bienes heredados, no hay dinero, sino bienes inmuebles, que deben venderse para poder pagar el Impuesto. Pero para poder venderlos, antes hay que aceptar la herencia, y es aquí donde surge el problema para los herederos: 1.- Aceptar la herencia con el riesgo de que el inmueble no se venda en los plazos que Hacienda nos conceda para liquidar el impuesto (1 año – en realidad 6 meses que se pueden prorrogar hasta un año desde el fallecimiento – o, en casos especiales, hasta 5 años) o 2.- Renunciar a la herencia.

En estas situaciones existe la posibilidad de transmitir los bienes heredados, pero hay que tener en cuenta que el sujeto pasivo del Impuesto es el heredero y que podrá suscribir un compromiso de venta antes de la aceptación, pero a efectos fiscales primero se produce el devengo del Impuesto de Sucesiones y posteriormente el de Transmisiones Patrimoniales, lo que significa que primero hay que aceptar y luego vender.

Es una realidad, no poco frecuente, que inversores adquieran un inmueble de manera simultánea a la aceptación de la herencia, pagando el impuesto de sucesiones como parte del precio de compra.

Qué significa aceptar una herencia a beneficio de inventario

Almudena Velázquez, de reclamador.es, recuerda que se trata del único instrumento legal por el que podemos heredar sólo los bienes y no las deudas: al aceptar la herencia a beneficio de inventario, aquéllas sólo se pagarán con el patrimonio heredado. De esta manera, el beneficiario no verá comprometido su propio patrimonio.

Se trata de un trámite que debe hacerse ante un juez o un notario y con el que es posible pagar las deudas que deja el causante, por ejemplo una hipoteca, con el patrimonio de la herencia hasta donde alcance el valor de los bienes heredados.

Desde Galisteo Abogados señalan que aceptar una herencia supone adquirir los bienes que un ser querido deja a su fallecimiento, pero también todas sus deudas (o parte de ellas si la herencia se comparte con otros herederos). Esto supondrá que estas pasan a ser del/los herederos y tendrán que ser asumidas con su propio patrimonio ya que la aceptación simple o el rechazo de una herencia son definitivas, no es posible aceptar una herencia de forma parcial o con condiciones.

Por esta razón, cuando se sabe que el causante tiene deudas, es una práctica muy común renunciar a la herencia, en ocasiones sin haber hecho un cómputo de las deudas y del patrimonio, que podría compensarlas. Y es que hay una alternativa a la aceptación pura y simple o el rechazo que muchos desconocen: la aceptación de la herencia a beneficio de inventario. Esta fórmula es la única que nos permite evitar heredar deudas, ya que desliga el patrimonio del heredero del patrimonio hereditario permitiendo al heredero responder a las deudas del fallecido con los bienes heredados y solo hasta la cantidad que reciba de la herencia.

Lo primero es realizar un inventario con un abogado especializado en herencias, valorando los bienes y las deudas del difunto, así como los gastos derivados como el Impuesto de Sucesiones, Plusvalías municipales, Notaría, Registro de la Propiedad en caso de que existan inmuebles. En esta primera fase averiguaremos si el fallecido tenía deudas y, de haberlas, si el valor de los bienes las cubre, y cuál es el remanente que queda a los herederos, tras la deducción de los gastos de tramitación de la sucesión.

Además este procedimiento no supone ninguna obligación para el heredero, ya que está encaminado exclusivamente a contar con toda la información necesaria para saber si puede aceptar la herencia sin que su patrimonio personal se vea afectado y los plazos que tiene para hacerlo. Y es que, según establece el artículo 1023 del Código Civil, el beneficio de inventario produce en el heredero el efecto de “no quedar obligado a pagar las deudas y demás cargas de la herencia, sino hasta donde alcancen los bienes de esta”. De esta forma, al aceptar la herencia a beneficio de inventario, el heredero responde de las deudas y demás cargas solo hasta donde alcanzan los bienes incluidos en ella.

Después de hacer un inventario previo el heredero cuenta con la información y las recomendaciones necesarias para decidir si desea aceptar la herencia, rechazarla o hacer uso del beneficio de inventario. Si fuera el último caso la  declaración debe hacerse ante notario junto con un extracto de los bienes de la herencia en un plazo de 30 días desde que es conocedor de su situación de beneficiario y, aunque no es necesaria la presencia del abogado en esta parte, lo habitual y más recomendable es que se encargue de preparar toda la documentación y acompañar al heredero en todo el proceso porque cualquier actuación tendente a evitar incluir bienes o derechos en el inventario o la realización de actos de disposición de algún bien antes de pagar las deudas, conduce a la pérdida del beneficio de inventario y se entenderá que acepta la herencia pura y simplemente, con lo que el heredero responderá de las deudas también con su patrimonio.

Qué pasa con las donaciones en vida a uno de los hijos

En reclamador.es han detectado que uno de los supuestos más desconocidos al gestionar una herencia es no conocer que las donaciones afectan en las herencias.

Según recoge el Código Civil, todos los herederos deberán aportar a la masa hereditaria el bien o su valor que hubiera recibido en vida del difunto. Esta operación es la que jurídicamente se llama colación de bienes y su aplicación práctica es que cuando se realice la partición de la herencia, si existieran más herederos como es el caso, el inmueble donado en vida o su valor se computará dentro de la parte de la herencia de quien lo recibió.

Ahora bien, a la hora de gestionar esta herencia hay que distinguir si esa donación se hizo colacionable o no colacionable. Si se trata de una donación no colacionable, cuando se proceda al reparto de la herencia, el heredero que recibió esa donación no colacionable, no tendrá que aportar a la masa de la herencia dicha entrega en vida, salvo que se trate de una donación inoficiosa, es decir, excesiva por perjudicar claramente la parte legítima del resto de herederos. Para ello es imprescindible que así se manifieste en la escritura de donación, o en el testamento.

Fátima Galisteo apunta que lo donado en vida a un heredero forzoso debe computarse en la herencia para el cálculo de las legítimas y la partición, salvo que el donante hubiera dispuesto lo contrario la realizar la donación. La incorporación del piso o el dinero donado a la masa hereditaria se denomina “colación” en nuestro Código Civil.

Por tanto, si los padres al hacer la donación nada dijeron, el piso se computará en la herencia, todos heredan la misma cantidad y el piso donado debe computarse como la parte que le corresponde al donatario, quien, en caso de que el valor del piso fuera superior a lo que le corresponde, debe pagar a los demás el exceso. Si no fuera colacionable, el exceso percibido por la donación se imputará al tercio de mejora y al de libre disposición, con lo que no tendrá que pagar nada, salvo lo que pudiera faltar para cubrir la legítima de los demás herederos.

Qué pasa con el heredero nacido de una relación anterior a la familia actual del padre al fallecer y no ha dejado nada en el testamento

Almudena Velázquez, de reclamador.es, comenta que esta persona es heredero forzoso y, por tanto, por ley le corresponde una parte de la herencia. Las herencias se dividen en tres partes, una de ellas reservada obligatoriamente para los herederos forzosos, que es la que se conoce como legítima estricta. Dentro de ese tercio, habría que conocer cuántos herederos forzosos más están llamados a heredar y dividir la herencia entre todos los herederos. Ejemplo: La herencia se valora en 300.000 euros y hay tres hijos, uno de ellos en este supuesto. La legítima estricta ascendería a 100.000 euros y a él le correspondería por tanto 33.333 euros.

Fátima Galisteo subraya que los hijos son herederos forzosos respecto de sus padres y ascendientes y tienen derecho a una parte de la herencia que se llama legítima, de la que no puede disponer el fallecido. Su cuantía es de dos tercios del haber hereditario, si bien uno de dichos tercios puede destinarlo el causante para mejorar a los herederos forzosos que desee, llamándose el otro tercio legítima estricta. La parte correspondiente de este último tercio (dividido entre todos los hermanos) necesariamente le corresponde, aunque su padre haya contraído nuevo matrimonio y ni siquiera le haya nombrado en su testamento, aunque si no hay acuerdo entre los herederos, tendrá que acudir a un procedimiento de impugnación del testamento.