“Se espera un repunte de morosidad en las comunidades de vecinos por la pandemia”
Salvador Díez Lloris es presidente del Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas (CGCAFE) desde 2012 y posiblemente le haya tocado vivir ahora uesu época más dura profesionalmente al frente de este organismo, como consecuencia de la crisis del covid-19. Esta pandemia ha colocado a los administradores de fincas en el punto de mira de muchos ciudadanos que viven en urbanizaciones o edificios de viviendas por su importante gestión de las zonas comunes.
El decreto del estado de alarma y el consiguiente cierre de espacios comunes dentro de las urbanizaciones, como pistas de pádel, futbol, baloncesto o zona de juegos infantiles han provocado infinidad de consultas a los administradores de fincas para saber el porqué. Desde el CGCFE aseguran que, aunque la normativa aprobada por el Gobierno y el Ministerio de Sanidad no mencionara explícitamente las zonas comunes de las urbanizaciones, ellos siempre han primado la salud porque “cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer” añade Díez.
Entrevistamos a Díez Lloris, licenciado en Ciencias Empresariales por la Universidad de Valladolid y administrador de fincas desde 1992. En 2005 fue elegido presidente del Colegio de Valladolid, cargo que sigue ostentando en la actualidad, junto con la presidencia del CGCAFE.
¿Cómo están afrontando los administradores de fincas esta crisis del covid-19?
Me gustaría destacar dos aspectos. Desde un punto de vista profesional ha supuesto un salto tecnológico hacia adelante dada la necesidad de incorporar el teletrabajo en un tiempo récord, como el resto de los sectores. El hecho de que el conjunto de la población se haya visto en la obligación de permanecer confinados en sus viviendas, ha determinado la necesidad de que todos los servicios funcionen perfectamente en un momento en el que buena parte de los proveedores han paralizado su actividad, lo que ha complicado enormemente cada gestión. Por otro lado, desde el punto de vista corporativo, también se ha dado un paso de gigante. Las necesidades profesionales han obligado a nuestra corporación a prestar servicios que hasta la fecha nos resultaban impensables. Tanto la actividad profesional como la corporativa han funcionado de manera ejemplar, lo que se ha traducido en una gran unión dentro del colectivo y una buena proyección hacia la sociedad.
¿Cuáles son las principales quejas de las comunidades de propietarios durante el estado de alarma?
Sin lugar a duda, la información. Lo excepcional y novedoso de esta situación nos ha colocado a todos en un escenario insólito y todos hemos sentido la necesidad de que alguien nos orientara en cada asunto. La gran proximidad de los administradores de fincas colegiados con sus clientes, es decir, con el conjunto de la población, ha determinado innumerables consultas de todo tipo. Y cabe señalar que los criterios aportados por los colegiados a sus clientes han sido, en general, aceptados y muy bien recibidos.
¿Qué opina de aquellos abogados que aseguran que las zonas comunitarias no son públicas, sino privadas y que por tanto no deben regularse por las normativas del Ministerio de Sanidad?
Todo el ordenamiento jurídico es susceptible de interpretación. Cualquier norma, ley, decreto, instrucción, orden…, debe ser analizada para tratar de encontrar la mejor forma de aplicarla. Y cada interpretación debe ser respetada, puesto que nadie puede tener la certeza de acertar siempre al emitir un criterio sobre una determinada norma. Desde nuestra corporación, como señalaba antes, hemos tenido una gran demanda de información sobre el impacto de cada norma en los edificios y urbanizaciones, y nos hemos visto en la obligación de dar una orientación en cada momento analizando cada una de las diferentes posibles interpretaciones. El criterio que hemos seguido, desde el principio, ha sido el de optar por dar prioridad a los aspectos sanitarios porque creemos que en una situación de pandemia es lo más adecuado, sabiendo que recibiríamos críticas en el sentido que apunta esta pregunta. Lo trataré de explicar con un ejemplo. En ninguna Orden de Sanidad se dice que sea obligatorio clausurar las pistas deportivas de las comunidades de propietarios, pero ¿tendría sentido que en estas instalaciones privadas se pudiera seguir practicando deporte sin ningún tipo de norma o control? Sinceramente, en el CGCAFE pensamos que la respuesta es que esto no podía suceder y hemos aportado este criterio al conjunto de nuestros clientes a través de los colegiados/as. Según nuestra percepción, la gran mayoría de los usuarios asumen este criterio, incluso agradecen tener una referencia basada en una fuente oficial.
¿De qué manera defiende legalmente que las piscinas comunitarias no son un espacio privado como dicen algunos abogados? Estos sostienen que al ser una piscina privada no debe regularse por las diferentes regulaciones de Sanidad para paliar el covid-19
Desde nuestro punto de vista, cuando lo que está en juego es la salud, las necesidades sanitarias deben prevalecer. A pesar de este firme convencimiento y con la intención de aportar la mayor certidumbre posible a nuestros criterios, en varias ocasiones nos hemos dirigido al Ministerio de Sanidad para pedir la interpretación de la Autoridad Sanitaria a este respecto. En el mes de abril consultamos sobre la situación de las zonas comunes de los edificios durante el Estado de Alarma. El Ministro Illa nos contestó a esta primera carta indicando que había que comprender la situación de excepcionalidad y que, en aplicación del Real Decreto por el que se declara el Estado de Alarma y mientras éste dure, no se permite el uso de las zonas comunes, citando expresamente los recintos deportivos y las piscinas. Por lo tanto, nuestro criterio está avalado por el propio Ministerio de Sanidad, motivo por el que hemos mantenido la misma línea de interpretación. No obstante, y para el caso concreto de las piscinas, hemos formulado nuevamente la consulta en dos ocasiones más, y hemos obtenido respuesta el pasado 29 de mayo confirmando que el criterio de los Administradores de Fincas colegiados se corresponde con el del Ministerio de Sanidad reflejado en la Orden SND/414/2020, de 16 de mayo, cuyo contenido considera debe aplicarse a las piscinas de las comunidades de propietarios.
¿Qué mecanismos se pueden articular para hacer que el vecino moroso pague la comunidad?
La Ley de Propiedad Horizontal establece un procedimiento concreto que requiere el previo acuerdo de la comunidad para proceder a una reclamación judicial. Tiene especial importancia que se cumplan con algunos requisitos formales: es necesario que las cuotas mensuales que debe pagar cada piso o local queden debidamente reflejadas en el libro de actas, un requerimiento previo de pago, que la deuda esté debidamente desglosada… Lo cierto es que se espera un repunte de la morosidad como consecuencia de la crisis económica derivada de la pandemia, y todos vamos a tener que realizar un importante esfuerzo para garantizar el correcto funcionamiento de los servicios comunes en todos los edificios.
¿Se puede sancionar al moroso?
La capacidad sancionadora de las comunidades de propietarios es muy limitada y no se puede prohibir el uso de ningún elemento común a un propietario moroso. Este criterio es el generalmente aceptado, a pesar de ser un debate que genera no pocos conflictos en el seno de las comunidades de propietarios.
¿De qué manera puede actuar la comunidad de vecinos para evitar las okupaciones?
Las comunidades de propietarios deben estar alerta respecto de las viviendas que están vacías para tratar de evitar que se produzca la ocupación. En la práctica esto se está produciendo de un modo natural y en cuanto se aprecia algún cambio en una vivienda vacía los propios vecinos suelen contactar con los administradores de fincas colegiados o las fuerzas de seguridad para que se alerte a los propietarios. Una vez se ha producido este fenómeno, quien verdaderamente se ve afectado y debe actuar es el propietario del bien ocupado. Las comunidades son conscientes de que en una vivienda okupada generalmente hay un riesgo y por este motivo existe gran tendencia a colaborar para evitarlo.
¿En qué momento se encuentra la nueva Ley de Propiedad Horizontal? ¿Qué novedades traerá interesantes y fundamentales para los vecinos?
Los administradores colegiados consideramos que es muy necesaria una LPH que se corresponda con la realidad del Siglo XXI. Durante muchos meses hemos trabajado en un proyecto cuya redacción concluyó el pasado mes febrero. En el momento que la situación lo permita comenzaremos a presentarlo a los partidos políticos para promover su aprobación. Pretendemos con este proyecto simplificar el régimen de la adopción de acuerdos que, en la actualidad, es demasiado complejo; la eliminación de la segunda convocatoria de las juntas, que los propietarios nunca han apoyado su existencia; mayor desarrollo del procedimiento para la acción de cesación de las actividades prohibidas; regulación de las reuniones virtuales que tan necesaria se ha demostrado durante el estado de alarma. En definitiva, se han tratado de corregir las carencias de la actual regulación.
¿Qué se puede instalar en un edificio para hacer rentable la comunidad de propietarios?
Pueden existir diferentes fuentes de ingresos, entre las que cabe destacar los arrendamientos de elementos comunes previo acuerdo de la comunidad con el respaldo de las 3/5 parte de la comunidad (azoteas para publicidad o antenas, espacios vacíos para aparcamiento o trasteros, piso de portero cuando ya no se dispone de este servicio…). Hay que tener presente que todos los propietarios deben tributar en el IRPF por su participación en estos ingresos. Actualmente se ha regulado la posibilidad del autoconsumo eléctrico de manera que se puede invertir en fuentes de energía renovable que abaratan la factura eléctrica (fundamentalmente paneles solares). Las modificaciones de puntos de luz sustituyéndolos por alumbrado led también sirven de ahorro y, en muchas ocasiones, la simple revisión de los contratos de luz existentes. Es importante ser muy rigurosos y antes de tomar ninguna decisión contactar con buenos profesionales que analicen la realidad de cada edificio y hagan las mejores recomendaciones, ajustadas a las necesidades de cada caso.
