El Supremo aclara que los gastos de construcción y ampliación no cuentan para librarse de pagar la plusvalía
Las obras de construcción de una vivienda o de ampliación no son suficientes para escaquearse de pagar la plusvalía municipal. Así lo establece el Tribunal Supremo en una reciente sentencia donde señala claramente que dichas obras no incrementan el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción. Por tanto, el contribuyente no puede justificar una pérdida en la venta de vivienda y escaquearse del pago de este impuesto. Recordamos que el Constitucional estableció que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas.
En el caso planteado por el Tribunal Supremo, el contribuyente adquirió el inmueble en el año 2011 por 300.000 euros, y lo acabó transmitiendo en 2016, por 330.000 euros. Sin embargo, en 2012 formalizó una escritura de obra nueva y ampliación del inmueble por valor de 70.000 euros.
El contribuyente consideró que el valor del terreno no se había incrementado, teniendo en cuenta que el valor que tenía el inmueble cuando se adquirió (300.000 euros), sumado al de la obra nueva (70.000 euros), eran notablemente superiores al valor de transmisión (330.000 euros).
Es decir, en el caso planteado ante el Alto Tribunal no sólo se realizó una reforma, sino que también se amplió la edificación existente. Sin embargo, el Supremo considera que estas modificaciones no suponen un aumento del valor de adquisición del terreno, que es lo que grava la plusvalía municipal.
En concreto, el Alto Tribunal afirma que “procede recordar que el impuesto de plusvalía lo que grava son los incrementos de valor de los terrenos, y de la prueba practicada se desprende que tales obras de ampliación han afectado a la construcción, que no al suelo, de suerte que debemos entender que no se ha acreditado (…) que se haya producido una disminución del valor del terreno”.
José María Salcedo, socio del despacho Ático Jurídico, señala que “las obras de construcción y ampliación realizadas sobre un inmueble no cuentan para determinar si ha existido o no incremento de valor del terreno. “Y es que, salvo que el contribuyente demuestre lo contrario, dichas obras no modifican el valor del terreno (que es lo que grava la plusvalía municipal), sino el valor de la construcción”, añade.
Esta sentencia se suma a otra del Supremo que establece que los gastos de urbanización tampoco cuentan para librarse de pagar la plusvalía. En una sentencia del pasado 12 de marzo el Alto Tribunal sentenció que los gastos de urbanización invertidos en un terreno rústico para convertirlo en urbano no pueden sumarse al valor de compra del terreno para así incrementar dicho valor y obtener una pérdida con la venta. Recordamos que el Constitucional estableció que es inconstitucional el cobro de la plusvalía municipal en aquellos casos de venta a pérdidas.
Salcedo asegura que en estos casos los contribuyentes no cumplen con aportar las escrituras de adquisición y transmisión del terreno y de la obra nueva, sino que deben demostrar de otro modo, que el valor del terreno no se ha incrementado. “Lo mejor será aportar un informe pericial, en el que se compare el valor que tenía el terreno cuando se adquirió, y en el momento de su transmisión. Dicha prueba es la que, hoy por hoy, tiene más posibilidades de éxito”, sentencia.
